À Aix-en-Provence, le parc diagnostiqué dominé par la classe C et le bâti ancien

Au 24 septembre 2026, la dernière photographie officielle utilisée pour Aix-en-Provence repose sur une extraction ADEME datée du 18 septembre. Son enseignement principal ne se résume pas aux étiquettes les moins favorables : la classe C représente à elle seule 48,3 % des 47 223 diagnostics enregistrés. En parallèle, les périodes de construction antérieures à 1975 pèsent 63,3 % dans les données locales d’ancienneté. Ce rapprochement dessine un profil particulier, mais ne démontre aucun lien entre âge du bâtiment et classement énergétique individuel. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, l’intérêt de cette mise à jour est de situer un dossier dans son contexte communal, sans confondre tendance collective et caractéristiques du bien.

À Aix-en-Provence, 47 223 diagnostics, mais pas un recensement des logements

Le périmètre étudié est celui d’Aix-en-Provence, dans les Bouches-du-Rhône, identifié par le code INSEE 13001. La population communale de référence du jeu local est de 149 695 habitants. Ce chiffre situe la commune, mais ne permet pas de calculer la part des logements couverte par les diagnostics : habitants, logements et enregistrements sont des unités différentes. La base contient 47 223 diagnostics, et un même logement peut y apparaître plusieurs fois. Les pourcentages d’étiquettes décrivent donc la composition des enregistrements disponibles, non celle d’un ensemble dédoublonné de logements. L’actualité présentée ici est cette lecture des données mises à jour, et non l’annonce d’un événement municipal ou d’une évolution mesurée depuis une précédente extraction.

La classe C constitue le centre de gravité énergétique local

Avec 22 805 diagnostics, la classe C domine nettement la répartition locale. Elle représente 48,3 % des enregistrements, devant la classe D, qui rassemble 11 035 diagnostics, soit 23,4 %. Le profil observé se concentre ainsi d’abord sur ces deux étiquettes, plutôt que sur les extrêmes de l’échelle. Pour un vendeur ou un acquéreur, cette structure fournit un repère de lecture : une classe C se situe dans la catégorie la plus représentée du fichier communal. Cela n’en fait ni une norme applicable à tous les biens, ni un indicateur de valeur immobilière. Les données autorisées ne comportent aucun prix et ne permettent donc pas de relier ce classement à un montant de vente.

À l’autre extrémité favorable de la répartition, la classe A compte 2 023 diagnostics, soit 4,3 %, et la classe B en compte 5 655, soit 12,0 %. La classe E représente 4 265 enregistrements, soit 9,0 %, tandis que F et G réunies en représentent 1 440, soit 3,0 %. Ces proportions permettent de hiérarchiser les volumes documentaires concernés, mais pas d’établir un palmarès des logements ou des secteurs. Elles ne décrivent pas davantage une progression : sans photographie antérieure comparable fournie, il serait impossible d’affirmer que la commune s’améliore ou se dégrade. La photographie de septembre indique une distribution à cette date, pas une trajectoire énergétique.

• A : 2 023 diagnostics enregistrés, soit 4,3 % ; B : 5 655, soit 12,0 %.
• C : 22 805 diagnostics enregistrés, soit 48,3 % ; D : 11 035, soit 23,4 %.
• E : 4 265 diagnostics enregistrés, soit 9,0 %.
• F : 1 147 diagnostics enregistrés, soit 2,4 % ; G : 293, soit 0,6 %.

Un bâti ancien important, sans équivalence automatique avec une mauvaise étiquette

L’ancienneté constitue l’autre trait marquant de cette photographie aixoise. La période dominante est 1948-1974, avec 32,4 % du corpus géolocalisé. Le bâti antérieur à 1949 représente 30,9 %, les périodes antérieures à 1975 totalisent 63,3 %, et celles antérieures à 2001 atteignent 87,3 %. Ces indicateurs montrent le poids des périodes anciennes dans les données disponibles. Ils doivent néanmoins être lus selon leurs bornes propres : la tranche 1948-1974 et la catégorie « antérieur à 1949 » ne sont pas des ensembles strictement séparés. Les additionner pour reconstituer un total introduirait donc une erreur de méthode. Le total antérieur à 1975 doit être repris tel qu’il est fourni.

La coexistence d’une forte présence de constructions anciennes et d’une classe C dominante invite surtout à éviter les raccourcis. Les chiffres fournis ne croisent pas année de construction et étiquette énergétique pour chaque diagnostic. Ils ne permettent donc pas d’affirmer que les bâtiments anciens sont majoritairement classés C, ni que les enregistrements F ou G concernent principalement une période donnée. Aucune histoire de travaux n’est non plus fournie pour expliquer les résultats. Pour l’acquéreur comme pour le vendeur, l’ancienneté et le classement énergétique restent deux informations distinctes dans cette analyse. Le portrait communal éclaire leur contexte, mais ne remplace pas les caractéristiques documentées du bien considéré.

Surfaces, électricité et médianes : des repères à ne pas fusionner

Les maisons individuelles représentent 11,1 % dans les données locales, tandis que la surface médiane atteint 48 m². Le chauffage principal à l’électricité est recensé dans 24 130 diagnostics de l’extraction. Ces trois informations apportent une lecture complémentaire à celle des étiquettes, mais elles ne sont pas accompagnées de croisements. Il n’est donc pas possible de décrire, à partir d’elles seules, la surface des maisons individuelles, leur chauffage ou leur classement énergétique. De même, la présence de l’électricité dans de nombreux enregistrements ne démontre pas qu’elle explique la prépondérance de la classe C. La base factuelle permet de constater ces caractéristiques, pas d’attribuer une performance à un équipement particulier.

La consommation médiane est de 174 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé de 739 €. Le mot « médian » importe : il désigne un repère central dans les valeurs observées, et non une promesse concernant chaque logement. Le coût est par ailleurs présenté comme une estimation, pas comme une facture individuelle constatée. Il serait également trompeur de fusionner les trois médianes pour fabriquer un logement type de 48 m² auquel attribuer automatiquement cette consommation et ce coût. Rien dans les faits fournis n’établit que ces valeurs décrivent le même bien. Pour une lecture utile à un projet immobilier, elles constituent des points de comparaison distincts, dont la portée reste collective.

Pour les bailleurs, distinguer le poids statistique des échéances

Les classes F et G sont minoritaires dans l’extraction, mais leur faible poids relatif ne réduit pas la portée des règles pour un logement individuellement concerné. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. À Aix-en-Provence, la base compte 293 diagnostics G et 1 147 diagnostics F. Ces volumes situent les étiquettes dans le corpus ; ils ne constituent pas un inventaire de logements proposés à la location, faute d’informations fournies sur leur usage ou leur statut locatif.

La classe E mérite une lecture séparée : avec 4 265 diagnostics enregistrés, soit 9,0 %, elle représente un volume supérieur à celui des classes F et G réunies. Pour un bailleur, l’analyse locale ne doit donc pas s’arrêter aux deux dernières lettres de l’échelle. Les échéances fournies placent ces catégories dans des temporalités différentes, sans autoriser à les confondre dans une seule situation réglementaire actuelle. Au 24 septembre 2026, la règle citée pour un nouveau bail concerne G depuis 2025, tandis que 2028 et 2034 restent les échéances prévues pour F et E. Aucun décompte des baux concernés, des logements uniques ou des projets locatifs ne peut être déduit des seuls diagnostics.

• Classe G : critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025.
• Classe F : échéance prévue en 2028 ; 1 147 diagnostics enregistrés dans l’extraction locale.
• Classe E : échéance prévue en 2034 ; 4 265 diagnostics enregistrés dans l’extraction locale.

Pour la vente, l’étiquette ne suffit pas à définir le périmètre de l’audit

L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec une extension à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Cette règle fait intervenir à la fois l’étiquette et la catégorie du bien vendu. Elle ne peut donc pas être appliquée indistinctement à tous les enregistrements E, F et G de la base aixoise. La présence de 4 265 diagnostics E ne signifie pas que le même nombre d’audits est requis. Les faits disponibles ne précisent ni combien de ces diagnostics concernent des maisons individuelles ou des immeubles en monopropriété, ni combien correspondent à une vente.

La proportion locale de maisons individuelles, de 11,1 %, n’apporte pas à elle seule la réponse manquante. Sans ventilation des étiquettes par catégorie de bâtiment et sans information sur la monopropriété, aucun volume de ventes entrant dans le champ de l’audit ne peut être établi. Pour les vendeurs et les acquéreurs, la conséquence concrète est une distinction de lecture : le classement énergétique renseigne une dimension du dossier, tandis que le type de bien détermine également le périmètre de la règle fournie. Cette photographie aide à comprendre pourquoi la classe E compte dans une vente, mais elle ne produit ni estimation du nombre d’audits locaux, ni conclusion automatique pour un bien particulier.

Secteurs analysés et risques recensés : deux lectures à garder distinctes

Les secteurs IRIS analysés sont Couronne Ouest partie sud, Hypercentre, Cardeurs, Tanneurs et Villeneuve. Leur présence dans le périmètre d’analyse ne s’accompagne ici d’aucun résultat chiffré propre à chacun. Il serait donc infondé de désigner un secteur comme plus performant, plus ancien ou davantage concerné par les classes F et G. La répartition communale ne peut pas être attribuée à ces secteurs par simple transposition. Pour un projet situé dans l’un d’eux, le nom du secteur constitue une information de localisation dans l’analyse, non une caractérisation énergétique du bien. Aucun classement entre ces cinq secteurs ne peut être tiré des seuls faits disponibles pour cette publication.

Géorisques recense par ailleurs sept familles de risques pour le périmètre local. Ce volet doit rester distinct de celui de la performance énergétique : une étiquette DPE ne renseigne pas, dans les faits fournis, l’exposition à ces risques. La zone sismique est indiquée comme non renseignée, tandis que le potentiel radon est de 2. Une donnée absente ne doit pas être transformée en absence de risque, et ce niveau de radon est repris sans interprétation supplémentaire. Surtout, le recensement communal de familles de risques ne permet pas d’affirmer que chaque bien est concerné par chacune d’elles. Aucune exposition précise par adresse ou par secteur IRIS n’est fournie ici.

• Familles recensées par Géorisques : Inondation, Mouvement de terrain, Séisme et Feu de forêt.
• Autres familles recensées : Rupture de barrage, Transport de marchandises dangereuses et Affaissement minier.
• Zone sismique : non renseignée ; potentiel radon : 2.

Ce que cette mise à jour apporte aux projets immobiliers aixois

Pour les trois publics concernés, l’apport de cette photographie réside dans une meilleure séparation des questions. Le vendeur dispose d’un contexte communal dominé par C et D, mais sans indication de prix. Le bailleur peut distinguer la place statistique de G, F et E des échéances énergétiques qui leur correspondent. L’acquéreur peut replacer les informations de surface, de consommation et de coût dans leur nature médiane, sans les attribuer automatiquement au bien envisagé. Aucun de ces usages ne transforme l’extraction en diagnostic individuel. Le profil aixois reste celui d’un corpus d’enregistrements : ses tendances sont utiles précisément à condition de ne pas leur faire dire davantage que les données disponibles.

La conclusion de septembre 2026 tient donc en un contraste documenté : une classe C très représentée, des classes F et G limitées à 3,0 % des diagnostics enregistrés, et un poids important des périodes de construction anciennes. Ce contraste ne révèle ni la cause des performances observées ni une évolution récente du parc. Il fixe un état des données issues de l’extraction du 18 septembre, avec ses unités et ses limites. Une comparaison dans le temps ou entre secteurs demanderait des éléments qui ne sont pas fournis ici. En l’état, la lecture la plus solide consiste à conserver ensemble les résultats et leurs réserves, notamment la possibilité de plusieurs diagnostics pour un même logement.