Aix-en-Provence : ce que les diagnostics révèlent, ou non, des appartements en copropriété

47 223 diagnostics enregistrés composent la dernière photographie officielle utilisée pour cette analyse du parc immobilier diagnostiqué à Aix-en-Provence, publiée le 11 octobre 2026. L’extraction ADEME date du 28 septembre 2026 : l’actualité porte sur cette mise à jour des données locales, et non sur un événement municipal. Pour comprendre les appartements et les copropriétés, le premier enjeu est celui de l’unité observée. Ces 47 223 enregistrements ne correspondent pas nécessairement à autant de logements uniques, puisqu’un même logement peut apparaître plusieurs fois. Ils ne constituent pas non plus un décompte des copropriétés. Toute lecture des étiquettes énergétiques doit conserver cette distinction, avant d’attribuer un résultat à un appartement ou à un ensemble immobilier.

47 223 enregistrements, mais combien d’appartements en copropriété ?

Le périmètre concerne Aix-en-Provence, dans les Bouches-du-Rhône, avec le code INSEE 13001 et une population communale de référence de 149 695 habitants dans le jeu local. Ces repères situent l’analyse, mais ne donnent ni le nombre d’appartements diagnostiqués une seule fois ni celui des immeubles concernés. Les maisons individuelles représentent 11,1 % selon les données fournies. Cette indication ne suffit pas à qualifier tout le reste du corpus comme des appartements en copropriété : aucune ventilation complète par type de bien et statut de propriété n’est communiquée. L’angle copropriété impose donc une lecture prudente du corpus communal, sans présenter ses proportions générales comme des statistiques propres aux seuls copropriétaires.

• Unité comptée : le diagnostic enregistré, avec la possibilité de plusieurs enregistrements pour un même logement.
• Périmètre identifié : Aix-en-Provence, code INSEE 13001, dans l’extraction ADEME du 28 septembre 2026.
• Ventilations non fournies : nombre de logements uniques, nombre de copropriétés et répartition entre diagnostics collectifs et individuels.

De l’immeuble à l’appartement, une portée des résultats à vérifier

La question centrale est de savoir à quel objet se rapporte chaque résultat : un appartement ou un ensemble immobilier. Or les faits disponibles ne précisent pas combien d’enregistrements relèvent de diagnostics collectifs, combien relèvent de diagnostics individuels, ni comment les éventuels enregistrements de ces deux catégories se répartissent. Il serait donc injustifié d’annoncer une performance moyenne des copropriétés à partir des chiffres communaux. La même réserve vaut pour une comparaison entre immeubles et appartements : aucune série distincte n’est fournie pour la construire. L’analyse peut décrire la distribution des diagnostics enregistrés, mais elle ne peut pas établir si cette distribution serait identique dans un sous-ensemble consacré aux appartements en copropriété.

Cette limite a une conséquence concrète pour la lecture d’un dossier immobilier : une statistique communale ne documente pas, à elle seule, le résultat d’un appartement déterminé ou de sa copropriété. Les éléments transmis ne permettent pas davantage de rapprocher un diagnostic collectif d’un diagnostic individuel au sein d’un même immeuble. On ne peut donc mesurer ici ni leurs écarts, ni leur concordance, ni leur fréquence respective. Signaler cette absence ne revient pas à affirmer que ces informations n’existent pas dans d’autres documents ; cela signifie qu’elles ne figurent pas dans les faits utilisables pour cette analyse. La photographie locale reste informative, à condition de ne pas lui faire répondre à une question plus détaillée que ses données.

22 805 diagnostics C : un poids communal, pas une note des copropriétés

La classe C rassemble 22 805 diagnostics, soit 48,3 % des enregistrements, et la classe D en compte 11 035, soit 23,4 %. Ces deux indications décrivent la place de ces étiquettes dans le corpus communal. Elles ne disent pas combien d’appartements différents sont concernés, ni si certaines copropriétés sont davantage représentées que d’autres dans la base. Les classes A et B comptent respectivement 2 023 diagnostics, soit 4,3 %, et 5 655 diagnostics, soit 12,0 %. Là encore, il s’agit de parts d’enregistrements. Leur présence ne permet pas de conclure à une proportion équivalente de copropriétés classées A ou B, faute de comptage des immeubles et de ventilation adaptée.

À l’autre extrémité de la répartition, la classe E représente 4 265 diagnostics, soit 9,0 % du total. La classe F compte 1 147 enregistrements, soit 2,4 %, et la classe G en compte 293, soit 0,6 %. F et G réunies correspondent à 1 440 diagnostics, ou 3,0 % des enregistrements. Cette proportion ne peut être reformulée comme la part des appartements en copropriété classés F ou G à Aix-en-Provence. Le nombre de logements uniques concernés n’est pas fourni, pas plus que leur statut de propriété. Pour un lecteur intéressé par la copropriété, ces chiffres donnent donc un contexte local, mais pas une mesure directe de l’exposition de son immeuble.

• A et B : respectivement 2 023 et 5 655 diagnostics enregistrés, soit 4,3 % et 12,0 %.
• C et D : respectivement 22 805 et 11 035 diagnostics enregistrés, soit 48,3 % et 23,4 %.
• E : 4 265 diagnostics enregistrés, soit 9,0 %, sans effectif propre aux copropriétés.
• F et G : 1 440 diagnostics enregistrés ensemble, soit 3,0 %, sans décompte des logements uniques correspondants.

1948-1974 : lire l’ancienneté sans présumer l’état des copropriétés

La période dominante est 1948-1974, avec 32,4 % du corpus géolocalisé. Les données mentionnent également 30,9 % de bâti antérieur à 1949, 63,3 % antérieur à 1975 et 87,3 % relevant de périodes antérieures à 2001. Ces indications apportent une profondeur chronologique à la photographie locale. Elles ne constituent toutefois pas une répartition des seules copropriétés et ne décrivent pas leur état actuel. Le périmètre du corpus géolocalisé doit aussi rester visible dans la lecture : la part de la période dominante ne doit pas être présentée sans cette précision. Aucune ventilation croisant ici l’âge du bâti, le type de diagnostic et l’étiquette énergétique n’est fournie.

Pour les appartements, l’ancienneté est donc un repère de contexte, pas une explication démontrée de la performance enregistrée. Les faits disponibles ne permettent pas d’affirmer que la période 1948-1974 concentre les classes F et G, ni qu’une copropriété plus ancienne présente nécessairement une étiquette moins favorable. Ils ne renseignent pas non plus, dans le détail transmis, les transformations qu’aurait connues chaque immeuble. Les seuils chronologiques annoncés ne doivent pas être additionnés comme des catégories indépendantes : ils renvoient à des ensembles qui se recoupent. Cette précaution évite de fabriquer un portrait artificiel du bâti et de transformer une information d’âge en conclusion sur un appartement particulier.

48 m² et 174 kWh/m²/an : des médianes sans profil type d’appartement

La surface médiane est de 48 m² et la consommation médiane de 174 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel médian estimé atteint 739 €. Ces trois repères résument des dimensions différentes du corpus ; ils ne décrivent pas nécessairement un même bien. On ne peut donc pas en déduire le portrait d’un appartement de 48 m² qui consommerait exactement 174 kWh/m²/an et dont le coût serait précisément de 739 € par an. Aucune médiane spécifique aux appartements en copropriété n’est fournie. Pour cette catégorie, reprendre les valeurs communales sans indiquer leur périmètre donnerait à ces chiffres une précision qu’ils n’ont pas dans les éléments disponibles.

Le chauffage principal indiqué dans l’extraction est l’électricité, associée à 24 130 diagnostics. Ce nombre compte des enregistrements et ne distingue pas, dans les faits transmis, les installations selon leur caractère collectif ou individuel. Il ne permet donc pas de décrire l’organisation du chauffage dans les copropriétés aixoises. Il ne fournit pas davantage de relation chiffrée entre l’électricité, la surface des appartements et leurs étiquettes. Le coût médian estimé de 739 € ne doit pas être attribué aux seuls diagnostics mentionnant l’électricité, puisque ce croisement n’est pas communiqué. Pour un appartement donné, les indicateurs locaux restent des points de comparaison généraux, sans constituer une estimation individualisée de sa consommation ou de son coût énergétique.

Hypercentre, Cardeurs, Tanneurs : situer les données sans noter les immeubles

Les quartiers ou secteurs IRIS analysés comprennent Couronne Ouest partie sud, Hypercentre, Cardeurs, Tanneurs et Villeneuve. Leur présence précise la dimension infracommunale du travail, mais aucun effectif ni aucune répartition des étiquettes par secteur n’est fourni dans les faits autorisés. Il n’est donc pas possible de désigner le secteur où les appartements seraient les mieux classés, ni celui où les copropriétés concentreraient les diagnostics F ou G. La même limite empêche de comparer leur ancienneté ou leurs consommations médianes. Citer ces noms situe l’analyse à Aix-en-Provence ; cela ne constitue pas un classement et ne justifie aucune appréciation sur un immeuble qui s’y trouve.

Géorisques recense les familles suivantes : inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt, rupture de barrage, transport de marchandises dangereuses et affaissement minier. Le potentiel radon est indiqué à 2 ; la zone sismique est non renseignée. Ces informations doivent rester distinctes des étiquettes énergétiques : aucun croisement avec les diagnostics, les appartements ou les copropriétés n’est fourni. On ne peut pas attribuer toutes ces familles de risques à chaque immeuble, ni annoncer un niveau d’exposition propre à l’un des secteurs cités. La mention d’une zone sismique non renseignée ne permet pas non plus d’inventer sa valeur. Le corpus présenté juxtapose ici des informations locales sans établir de relation causale entre elles.

G, F en 2028, E en 2034 : séparer les échéances du comptage local

En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent les logements classés F en 2028 et E en 2034. Ce calendrier donne une portée concrète aux étiquettes, mais le corpus local ne mesure pas le nombre d’appartements effectivement concernés par un nouveau bail. Les 293 diagnostics G ne peuvent ainsi être assimilés à 293 locations distinctes soumises à cette situation. Les données ne précisent ni le nombre de logements uniques derrière ces enregistrements, ni leur usage, ni leur statut de propriété. Le calendrier et les effectifs doivent donc être lus ensemble, sans confondre leurs objets.

L’audit énergétique réglementaire relève d’un autre périmètre : il concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec une application à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Cette règle ne doit pas être reformulée comme une obligation générale attachée, sur la seule base de ces étiquettes, à toute vente d’appartement en copropriété. Les faits fournis distinguent précisément les types de biens concernés. Par ailleurs, les 4 265 diagnostics E et les 1 440 diagnostics F ou G ne donnent pas le nombre de ventes relevant de cet audit. Aucun décompte local des transactions correspondantes n’est communiqué.

• Nouveau bail : les logements G ne satisfont plus le critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• Échéances prévues : F en 2028 et E en 2034, sans décompte local fourni des appartements concernés.
• Audit à la vente : le périmètre indiqué vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, avec la classe E concernée depuis le 1er janvier 2025.

Une méthode de lecture centrée sur l’appartement et son périmètre

La méthode consiste à conserver, pour chaque chiffre, son unité et son champ : diagnostic enregistré pour les effectifs énergétiques, corpus géolocalisé pour la période dominante, indicateur médian pour la surface, la consommation et le coût estimé. Elle consiste aussi à rendre visibles les ventilations absentes plutôt qu’à les remplacer par des suppositions. Pour approfondir spécifiquement la copropriété, il manque ici un décompte des logements uniques, une identification des immeubles concernés et une séparation des diagnostics collectifs et individuels. Sans ces éléments, aucune comparaison robuste entre ces catégories ne peut être tirée des faits transmis. Le corpus communal constitue un cadre descriptif, non une reconstitution de chaque immeuble.

Au 11 octobre 2026, cette lecture établit donc la distribution énergétique des enregistrements disponibles, tout en laissant ouverte la description détaillée des appartements en copropriété. Elle n’établit pas non plus une amélioration ou une dégradation dans le temps : aucune extraction antérieure comparable n’est fournie. La nouveauté est la photographie issue de l’extraction du 28 septembre et son analyse locale, pas une évolution chiffrée démontrée. Pour comprendre un résultat individuel ou collectif, la question reste celle du bien auquel il se rapporte. Maintenir cette question au centre permet de lire les chiffres d’Aix-en-Provence sans transformer des diagnostics répétés, des médianes communales ou des repères territoriaux en caractéristiques certaines d’un logement.